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建物簡易診断の必要性
マンションの汚れ具合はそれぞれに違います。
汚れてもいないのにきれいに磨けばお金がかかります。建物簡易診断をすれば、大筋で修理の必要な箇所がわかります。
体に例えれば半日ドッグです。これで大体がわかります。
その判断基準の為行います。その結果必要のない無駄は省けばいいのです。
全体費用からすれば、微々たる金額です。
それ以上に無駄を省く前提の簡易診断が必要となります |
| 営業エリア |
東京都多摩地区
・日野市
・立川市・多摩市
・八王子市・昭島市
・国分寺市・国立市
・府中市・小金井市
・小平市・三鷹市
・東村山市・東大和市
・武蔵村山市・稲城市
・調布市・武蔵野市
・西東京市・東久留米市
・清瀬市・町田市・福生市
・羽村市・青梅市
・あきる野市
東京都23区
・杉並区・練馬区
・中野区・世田谷区他
神奈川県
埼玉県
山梨県
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大規模修繕工事の
ポイント
はその(修繕）時期かどうかのジャッチです。
すなわちまだ工事しなくてもいい時期であればもう少し先に延ばすことも可能です。
すぐ工事が必要な時期であれば、周期は関係ありません。建物の寿命を延ばすことが先決です
また本当に信頼できるパートナーを獲得することによって、計画中、もしくはこれから計画する 「大規模修繕工事」を成功させることができます。
どうぞ遠慮なくご相談ください。きっとお役に立つはずです。
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日野市マンション管理士会所属
大規模修繕の基本的な進め方はこちらをご覧ください。 |
このページをご覧になる管理組合様は近い将来大規模修繕を考えておられる事でしょう。
ここではそのやり方が正しいか検証してみてください。
一度大規模修繕を経験されているならば２度目は前回の蓄積があるのでスムースに事を運ぶ
ことができます。
ここでは初めて経験される管理組合様または御自身では初めて経験される理事様を対象にお話
しをさせて頂きます。
間違った修繕計画
大規模修繕設計依頼先の決定
1・管理会社
２・理事の紹介の設計事務所
３・インターネットで探索(実績で審査）
この順番で決定していくパターンが非常に多く見られます。
これは最悪のパターンです。
何が最悪なのか考えていきます。
１．管理会社主導
管理会社が中心になり、自分の息のかかった建築会社の夫々の見積を選択をしていわゆる金額
は管理会社が自由に決定していると考えていいでしょう。どうしても会社のしがらみがあるので、
会社に出這入りの業者を使うようになってしまいます。親切 にやってはくれますが、管理会社が高
いのか安いのか管理組合様には判断がつけることが難しい ことをいいたいのです。
そうなるといわゆる結果的に高く支払うことになります。 はっきり言うならば、管理会社のフロントマ
ンは事務屋さんがほとんどです。工事技術は会社もしくは下請任せです。これではたして、大きい
仕事がうまくい くと思いますか。
２．理事の紹介の設計事務所
理事の紹介でもあることだし、まあまあ実績もありいいのではとついつい思います。
設計事務所といっても1級建築士は何十万人もいます。設計事務所も何万とあります。
いい設計事務所の見分けも悪い事務所の見分けも皆様には至難の業でしょう。
本当にいい事務所ならいいのですが、経験の少ない事務所にお願いをしてしまったら、いい建物
が完成しません。お金の多寡以前の話です。しがらみはやめて、冷静に判断すべきです。
３．インターネットで探索
実績のある事務所をさがして依頼するのはいい手段です。
ここでポイントは事務所を選択するのにやっぱり、３〜４社選択してその中から建築コンサル
（マンション管理士）を決定して進める方法がベストです。
紹介者は自分の紹介をよく言います。当たり前ですが、しかし判断は出来かねます。
パンプ、又は経歴書を持参して頂き自分達の目で確かめるこれが一番ではないでしょうか。
大規模修繕工事の前段
さて前事項をふまえて建物を長持ちさせるには、点検（劣化の度合い調査）とメンテナンス
（最適な状態を維持する作業）と修繕があります。
しかしこれらを行うことによって劣化を防ぐということではなく、あくまでも劣化を遅らせる行為その
もので現状又は実用上支障のない状態までに性能・機能を回復させるために行うものです。
今後は単に回復のためではなくグレードアップを加味した改修工事をめざすべきです。
建築コンサルの決定注意点
資格を一杯並べたコンサルも数多くおります。
実際動いてくれる人にヒアリングしなければ意味がありません。
大きい事務所だからといっても、実際経験のない建築士もおります。実績と経験が一番重要です。
又一級建築士といっても木造しか経験のない方も大勢おります。
また鉄筋の建物でもマンション工事の経験の少ない建築士も多くおります。
選択はマンション工事をいかに多く経験して、組合様の要求の設計図を作成できる能力があるか
どうかです。それには皆様の前でヒアリングの実施で判断すればすぐわかる事です。
建物と設備診断の実施
まずはこれを行い何を中心に大規模修繕を進めるか決定するのがポイントになります。
これで大筋の流れが形成されました。
建物中心か、設備も重点的に要検討か解かり易く書けば、建築だけの大規模か、経年劣化で全設備
見直しするかどうかです。
下記は大規模修繕工事の大きな流れです。（コンサルを決める選択にお使い下さい)
1 管理組合の発案
↓
2 専門委員会の設置・検討
↓
3 専門家（コンサルの決定） 調査、診断依頼（建物と「設備の診断調査の実施」
4 診断・調査
↓調査・診断 書契約 ← 調査、診断、修繕基本計画
5 基本計画書の作成 報告
図面、仕様書の作成
↓設計・仕様書 作成契約 ← 修繕設計図提出
6 施工業者の決定
↓ 施工会社選定への協力
7 資金計画の再検討 見積もり条件書
↓ 現場説明，図面渡し
8 総会決定(普通決議） 業者見積もりチェック等
↓
9 工事請負契約、工事監理委託契約の作成
↓
10 工事着手 工事監理
工事の進め方は次の３つの管理方式があります。
１・設計監理方式(一番多い）
マンション管理士,設計事務所を選び技術的な指導を仰ぎ工事を進めていく方式
利点 ・工事の厳正なチェックができる。
・施工会社を同一条件で選定できる。
欠点 ・管理組合とのかかわりが多くなる。
２・責任施工方式
利点 ・信頼のおける業者を数社選定し工事から監理まで依頼する
欠点 ・価格競争が無くなる。
・エコひいきで初めから決定しかかる。
・第三者のチェックがない。
３・管理会社主導方式
利点 ・組合としては大部分やってくれるので楽。
欠点 ・管理組合の自主性が無くなる。
・金銭的に不安。
・いい管理会社、そうでない管理会社での力量の差がつく
大規模修繕工事のポイントはその(修繕）時期かどうかのジャッチです。
すなわちまだ工事しなくてもいい時期であればもう少し先に延ばすことも可能です。
すぐ工事が必要な時期であれば、１２年周期なんて関係ありません。
建物の寿命を延ばすことが先決です
また本当に信頼できるパートナーを獲得することによって、計画中、もしくはこれから計画する
「大規模修繕工事」を成功させることができます。
お気軽にお電話下さい。 電話 042-583-9680
メール ohashi@tama-plan.com |
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大橋マンション管理士事務所 |
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東京都日野市新町1-6-7 センチュリー日野201 電話 042-583-9680 FAX 042-513-8680 |
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