[管理会社の変更と管理会社変更方法]

管理会社変更コンサルタントの必要性  ~大切な管理費の使い道、真剣に考えましょう。

◎仙台のマンション管理組合様はこちらもご覧ください: 仙台のマンション管理

マンション入居時の管理会社はほとんどの場合マンションの分譲業者(ディベロッパー)の系列子会社であり、このためサービス内容に比して管理費が高く設定されているケースが多々あります。管理業務の一切を管理会社に丸投げする形式であることも不当に管理費が高い理由の一つです。また管理会社によってはフロントマンの対応が悪い、工事や問題発生時の対応が遅いなどサービス内容が不十分であることもしばしばあります。

こうした問題に対処するには、大橋マンション管理士事務所は管理組合様を中心とし管理委託契約やサービス内容の見直しの支援を行い、管理会社の変更を視野に入れた管理サービスの比較検討を行います。管理委託契約には複数の会社による競争原理を持ち込むことによって管理費の低減やサービスの向上が見込めます。

◎管理会社変更の理由・目的

  1. 管理サービスの質の向上 -現状以上を維持
  2. フロントマンの対応改善
  3. 管理費削減 -目標削減率:20%~30%

◎こんな管理会社は変更の対象になります:

  1. フロントマンの対応が悪い
  2. 修繕積立金が高すぎる
  3. アフター工事費が何故か高い
  4. 管理会社がフロントマンまかせ
  5. 管理会社の上司と会ったことがない
  6. 修理営繕工事の対応が悪く、しかも高い
  7. 管理委託契約どおりの仕事をしない
  8. 管理員が仕事に明るくない
  9. 管理員が時間ばかり気にして仕事をする
  10. デベロッパー(マンション建主)の子会社である管理会社
  11. 建物設備に明るくない
  12. その他

管理会社変更に際しての問題点

現行の管理会社のサービス内容や設定された管理費が適正かどうか見極めるためにも、マンション管理組合として管理会社の変更は一度は検討すべきかもしれません。

ただ、管理組合はマンション住民で組織する団体です。その役員(理事)となる人々は理事長も含めて一般的には建物・設備といった技術面、集合住宅を営むために必要な規約やその裏づけとなる関連法規などには縁のない、言わば素人集団です。一方管理会社はそれら専門知識に長けた百戦錬磨のプロ集団と言えます。管理会社の運営に疑問を抱いたとしても、管理組合が独自に対等に交渉することは至難の業でしょう。大橋マンション管理士はその辺をしっかりフォローさせて頂いております。

   

◎管理会社を変更する際の問題点:

  1. 管理組合理事の意見統一が難しい
     -理事会の大半の賛同が必要
  2. 変更の検討・調査に多大の時間を要する
  3. 理事長への負担が大きい
  4. 他の理事たちが無関心になりがち
  5. 専門知識・経験の欠如

外部アドバイザーとしてのマンション管理士の役割

管理費・サービスの適正化、管理会社変更の検討を効果的に進めるにはどうしても専門知識と経験が豊富な外部アドバイザーの支援が必要となります。大橋マンション管理士事務所は、管理会社変更、管理費削減の試みに取り組む管理組合様の案件を数多く経験し解決に導いた実績があります。管理組合様の自主的な活動・努力による上記取り組みを効率的に進め、成功に導くために、当事務所をご活用ください。

◎管理会社変更時の留意点:

  1. 管理会社変更前に対応策をたてる
  2. 管理委託契約が切れる前に次の管理会社を選定
  3. 書類は不備が出ないよう変更前に作成する
  4. 自動振り込み等の手続きの再確認
  5. 修繕履歴の記録を整理 -将来の物件維持に関係する重要なポイント
  6. 備品等の確認
  7. パソコン、FAXの所有の確認

◎変更のポイント:

  1. 変更する以上はメリットの確保(管理費削減)-管理費を安くして将来に備える
  2. 管理組合内部の意思統一 -管理会社を変更する際に最も重要なことです
  3. 安心できる管理会社に変更する

御理解されていると思いますが、実際管理会社の変更はなかなか簡単にはいかないのが現実です。ここは私達外部コンサルタントの力を活用されてみては如何ですか。私達マンション管理士など専門家の支援を活用しながら進める事をお勧めします。交渉事には時にクッションが必要です。

◎変更の手順:

規約上に管理会社の変更が特別決議項目とされていなければ、普通決議での変更が可能です。
管理会社の変更は数社の合見積りが必要です。

◎管理会社変更の法的根拠:

下記「標準管理委託契約書」の条文が根拠となります。第十九条のあるとおり、管理会社の変更手続はいつでもできます。

[標準管理委託契約書-条文抜粋]

第十八条

1. 甲及び乙はその相手方が、本契約に定められた義務の履行を怠った場合は、相当の期間を定めてその履行を催告し、相手方が当該期間内にその義務履行しないときは、本解除することができる。この場合甲又は乙はその相手方に対し、損害賠償を請求することができる。

2.甲は、乙が次の各号のいずれかに該当するときは、本契約を解除することができる。

以下省略

(解約の申し入れ)
第十九条

前条の規定にかかわらず、甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる。

管理会社変更費用: 当事務所の報酬

管理会社変更に関わる業務に対する当事務所の報酬費用は次の通りです。

1.管理契約変更減額料のパーセンテージからいただく方法:
  現状から変更減額料金差額の概ね40%プラス初期費用200,000

2.あらかじめ金額を決定して進める方法:
  概ね500,000円(30戸前後)~1,000,000円(100戸まで)住戸戸数の対応と
  なります。

3.スポット契約も可能です:
  例: アドバイス

管理費削減額は管理委託契約書を見せて頂ければ、すぐ御返事できます。上記費用はご相談に応じさせて頂きます。どこでも満足されている価格です。
なお、当職には秘密保持が課せられておりますので、安心してご相談ください。

大橋マンション管理士事務所は、管理会社変更をお考えのマンション管理組合様の相談役として親身にサポートし、速やかに安心な管理会社へ変更を達成いたします。